Hypothek: Pensionskassen fordern Banken heraus

15. Dezember 2016

Die meisten schliessen ihre Hypothek Die Hypothek dient zur Finanzierung von Grundstücken oder Wohneigentum. Sie dient zur Sicherung der Geldforderung. Als Entschädigung zahlt der Hypothekarnehmer dem Hypothekargeber einen Zins. bei einer Bank ab. Der Grossteil wählt die Hausbank, Als Hausbank wird diejenige Bank bezeichnet, bei der jemand die Hauptbeziehung hat. Meist wird bei der Hausbank das Lohnkonto geführt und Zahlungen über ein Konto abgewickelt. ohne weitere Offerten Hypothekarofferten sind in der Praxis oftmals unverbindlich. Steht nicht explizit in der Offerte, dass der Zinssatz während einer gewissen Frist verbindlich ist, handelt es sich bei der Offerte lediglich um einen Richtsatz (sogenannte indikative Zinsen). Damit Offerten verschiedener Hypothekaranbieter vergleichbar sind, müssen sie verbindlich und von demselben Datum sein. Weiter muss darauf geachtet werden, dass die Zinsusanz und weitere Faktoren identisch sind. Auch die Gebühren müssen bei einem Vergleich berücksichtigt werden. einzuholen. Sie sind zufrieden, wenn ihr Berater einen Rabatt von 0.2 oder 0.3 Prozent auf den im Internet publizierten Zinssatz Viele Banken und auch andere Hypothekaranbieter publizieren ihre Zinsen im Internet. Es handelt sich dabei um sogenannte Schaufensterzinsen. In den meisten Fällen sind durch gute Verhandlung deutlich bessere Zinsen möglich. gewährt. Viele Banken haben das längst gemerkt – die offiziellen Schaufensterzinsen Man spricht von Schaufensterpreisen, wenn die Zinsen von einem Institut zwar öffentlich publiziert werden, aber nicht in den Stein gemeisselt sind. Gerade bei Hyothek ist es üblich, dass die individuelle Offerte deutlich besser ist als die Schaufensterzinsen im Internet. sind dadurch zu hoch. So ist der teuerste Schaufensterzins bei einer zehnjährigen Hypothek aktuell mehr als 0.6 Prozent teurer als der günstigste. Lassen Sie sich von Rabatten also nicht täuschen – vergleichen Sie die Zinsen im Detail. In vielen Fällen können auch die günstigsten Schaufensterpreise durch gutes Verhandeln unterboten werden. Einen Vergleich der offiziellen "Internet-Hypothekarzinsen" finden Sie hier:

Aktuelle Zinsen Hypothek

Bank, Versicherung oder Pensionskasse?

Banken können für fast jede Immobilie eine Hypothek gewähren und sind oft sehr flexibel bei der Ausgestaltung der Verträge. Auch Liegenschaften im Baurecht, Ein Baurecht beinhaltet das Recht, eine Baute auf fremdem Boden zu errichten und fortbestehen zu lassen. Ist eine Immobilie im Baurecht erstellt, muss ein sogenannter Baurechtszins an den Grundbesitzer bezahlt werden. gemischt genutzte Immobilien (Gewerbeteil), teilweise fremdvermietete Objekte oder Ferienwohnungen können zu guten Konditionen finanziert werden. Interessante Zinsen Unter Hypothekarzinsen versteht man die Kosten, die für die Inanspruchnahme eines Hypothekenkredits anfallen. Die Hypothekenzinsen müssen periodisch an den Hypothekargeber (meist eine Bank) bezahlt werden. Die Höhe der Hypothekarzinsen hängt zum grössten Teil von der Bonität der zu finanzierenden Liegenschaft, der Bonität des Schulderns, dem allgemeinen Zinsniveau und dem Verhandlungsgeschickt des Hypothekarnehmers ab. sind auch bei Baufinanzierungen Unter einer Baufinanzierung versteht man einen Kredit, der zum Bau einer Liegenschaft vorgesehen ist. Weil die genaue Höhe und der die jeweiligen Zeitpunkte des Kreditbedarfs am Anfang des Baus oft noch nicht klar sind und die Baute noch nicht als Sicherheit dient, kommt für die Bauphase eine normale Hypothek nicht infrage. Am Ende der Bauphase oder schrittweise während des Baus wird der Baukredit konsolidiert (in eine Hypothek umgewandelt). Eine Baufinanzierung ist in der Praxis meist relativ teuer. möglich, sofern im Kaufvertrag einige Punkte berücksichtigt werden. Aktuell punkten Banken vor allem bei Libor-Hypotheken Bei der Libor-Hypothek wird der Zinssatz alle drei oder sechs Monate auf Basis des Libor-Satzes (London Interbank Offered Rate) angepasst. Der Hypothekarzins setzt sich aus dem Libor-Satz und der Marge für den Kreditgeber zusammen. Andere Bezeichnungen für Libor-Hypothek sind Geldmarkhypothek, Mix-Hypothek oder Flex-Hypothek. und bei kurzen bis mittleren Laufzeiten. Bei langfristigen Hypotheken – sprich acht Jahre Laufzeit oder mehr – sind bei konkreten Offertanfragen nur noch einzelne Banken bei den Topanbietern dabei. Hier können Versicherungen Versicherer gewähren ebenfalls Hypotheken. Sie stehen dabei in Konkurrenz zu Banken und Pensionskassen. und immer mehr auch Pensionskassen Eine öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche juristische Person, die der Altersvorsorge und Risikoabsicherung dient. Sie finanziert sich durch Beiträge von Arbeitgebern und Arbeitnehmern, sowie durch Anlageerträge. Zum Pensionierungszeitpunkt kann sich der Arbeitnehmer normalerweise entscheiden, ob er eine lebenslängliche Rente oder eine einmalige Kapitalauszahlung erhalten möchte.
auftrumpfen.

Wieso Pensionskassen das Hypothekargeschäft forcieren

Die Zinsen bei Hypotheken sind so tief wie nie zuvor. Und gerade jetzt forcieren viele Pensionskassen diesen Geschäftszweig. Das scheint auf den ersten Blick unlogisch zu sein. Die Erklärung liegt aber auf der Hand. Pensionskassen müssen Gelder ihrer Versicherten investieren und auf einem Teil davon sind sie gezwungen, eine vorgegebene Rendite – den BVG-Mindestzins Unter dem BVG-Mindestzinssatz versteht man den vom Bundesrat festgelegten Zinssatz für die Mindestverzinsung der Pensionskassenguthaben im sogenannten obligatorischen Teil. von aktuell 1.25 Prozent (ab 2017 1.0 Prozent) - zu erzielen. Bei Hypotheken erhalten sie vom Hypothekarnehmer für zehn Jahre Laufzeit einen Zins von brutto deutlich mehr als 1 Prozent bei geringem Risiko Im Zusammenhang mit Wertschriften ist mit Risiko das Kursschwankungspotenzial gemeint. Je höher das Risiko, desto höher die Kursschwankungen. und überschaubarem administrativem Aufwand. Die Anlagealternative wäre beispielsweise eine zehnjährige Obligation Obligation, die vom Staat (Bund) emittiert wird. Damit kann der Bund bei den Anlegern Geld aufnehmen. Der Gläubiger erhält dafür einen festen Zins ohne grosses Risiko, da der Staat eine hohe Bonität aufweist.
der Schweizer Eidgenossenschaft mit einem Zins von aktuell rund 0 Prozent.

Zinsentwicklung Juli 2014 bis 14. Dezember 2016


Festhypothek 8 JahreKassenobligation 8 JahreBundesobligation 10 JahreSparkonto

Quelle: Täglicher Zinsvergleich VermögensPartner AG


Zinsdifferenz zwischen Obligationen und Hypotheken

Banken haben die Zinsen auf Konten nach der Einführung von Negativzinsen durch die SNB im Januar 2015 fast bis auf Null gesenkt. Diese Zinsreduktion war aber viel zu klein, um die Marge bei Hypotheken aufrecht zu erhalten, weil die Kontozinsen schon vorher nahe bei Null lagen. Um den Effekt der Negativzinsen so gut wie möglich ausgleichen zu können (ohne Negativzinsen auf den Konten verlangen zu müssen), haben sie nach dem SNB-Entscheid die Hypothekarzinsen angehoben (vergleiche Grafik / roter Pfeil).

 

Die Zinsdifferenz zwischen Bundesobligationen und Hypotheken ist so besonders gross geworden. Vor dem SNB-Entscheid lag die Differenz bei rund 1.2 Prozent. Bereits drei Monate danach bei mehr als 1.6 Prozent. Die Zinsdifferenz hat sich kurzfristig bis auf knapp 1.8 Prozent ausgeweitet. Nach dem Zinsanstieg bei Bundesobligationen liegt die Differenz aktuell bei rund 1.4 Prozent. Bei Pensionskassen, die Milliarden in festverzinsliche Anlagen investieren müssen, sind solche Zinsunterschiede im festverzinslichen Anlagebereich gigantisch. Oder anders ausgedrückt: Die Hypothekenzinserhöhung der Banken nach dem SNB-Zinsentscheid war schon fast eine Einladung an Pensionskassen, sich durch Hypotheken neue Anlagemöglichkeiten zu erschliessen. Es liegt auf der Hand, dass Pensionskassen relativ schnell vermehrt ins Hypothekargeschäft eingestiegen sind und Gelder von sicheren Anlagen wie Bundesobligationen in Hypotheken umschichteten. Um Marktanteile im Hypothekargeschäft zu gewinnen, haben sie Banken mehr und mehr im Zins unterboten. Sie machen seit einigen Monaten auch aktiv Werbung für ihre neuen Dienstleistungen. Gute und begrüssenswerte Beispiele dafür sind die BVK und die APK.

 


«Je grösser die Zinsdifferenz zwischen Bundesobligationen und Hypotheken ist, desto interessanter ist das Hypothekargeschäft für Pensionskassen. Sie müssen netto mit der Hypothek etwas mehr verdienen als mit einer Bundesobligation, dann hat sich das Geschäft für sie bereits gelohnt. Bei Negativzinsen ist dies besonders einfach.»



Wettbewerb zwingt Banken zu günstigeren Hypotheken

Seit April 2015 hat sich bei den Kontozinsen kaum mehr etwas getan, die Hypothekarzinsen sind aber stetig gesunken. Dies ist zu einem grossen Teil auf den Konkurrenzdruck im Hypothekargeschäft zurück zu führen. Banken müssen auf Marge verzichten. Bei achtjährigen Kassenobligationen (diese können von Banken theoretisch direkt für achtjährige Hypotheken verwendet werden) bestätigt sich dieses Bild. Nach dem Zinsentscheid der SNB war bei den Kassenobligationen noch mehr Raum nach unten möglich als bei Sparkonten - dieser wurde deutlich ausgenutzt und die Marge kurzfristig erhöht. Auch bei den Kassenobligationen ist nach der deutlichen Korrektur durch den Zinsentscheid der SNB aber nicht mehr viel passiert und die Marge einiger Banken schmilzt durch die Zinsreduktion bei Hypotheken seit Juli 2015 stetig dahin.

Banken müssten theoretisch Negativzinsen auf Konten verlangen

Banken geben Kontoguthaben oder Gelder von Kassenobligationen als Hypotheken an ihre Kunden weiter. Die Zinsdifferenz entschädigt sie für Aufwand und Risiko und sorgt für Gewinne. Weil sie ihren Kunden auf den Kontoguthaben und Kassenobligationen (noch) keine Negativzinsen verrechnen, ist die Differenz – welche unter dem Strich den Gewinn der Bank bestimmt – bei vielen Instituten klein. Was Bankkunden auf den Konten zu viel erhalten (eigentlich müssten die Kontozinsen ebenfalls negativ sein), zahlen Hypothekarnehmer auf der Hypothek drauf. Immer mehr Banken kalkulieren bei den Hypothekarzinsen aber auch mit tieferen oder negativen Anlagezinsen, weil auch ihnen Anlagemöglichkeiten fehlen und sich die Konkurrenzsituation durch neue Anbieter verändert hat. Dieses Vorgehen lässt auch bei Banken die langfristigen Hypothekenzinsen purzeln und einzelne passen die Zinsen für Tophypotheken immer mehr den Versicherungen und Pensionskassen an. Ein positiver Effekt des Einstiegs der Pensionskassen ins Hypothekargeschäft: Auch ohne dass man seine Hypothek bei einer Pensionskasse abschliesst, profitiert man von der neuen Marktsituation. Dies aber nur, wenn man wirklich verhandelt und weiss, bei welchen Hypothekarmodellen und bei welcher Ausgangslage die Schmerzgrenze bezüglich Zinssatz bei den Banken besonders hoch ist.

Restriktionen bei Pensionskassen und Versicherungen

Die Möglichkeiten für Hypothekarnehmer sind bei Pensionskassen jedoch oft nicht dieselben wie bei Banken. Bei einzelnen Anbietern sind nur erste Hypotheken (Belehnung bis 65 Prozent des Immobilienwertes) möglich. Zudem können nur bereits fertig erstellte Liegenschaften finanziert werden. Sobald es sich nicht um eine Standardimmobilie handelt, winken die meisten Anbieter ab. Für einen Negativentscheid kann bereits ausreichen, wenn die Liegenschaft nicht in einer dicht besiedelten Zone steht, sondern in einem kleinen Weiler auf dem Land. Versicherungen und Pensionskassen betreiben, auch wegen regulatorischen Vorgaben, ein aktives „Cherry-Picking“ - sie suchen sich die besten Hypotheken aus und bieten dafür sehr gute Zinsen. Wer also eine Standardimmobilie mit tiefer Belehnung besitzt, ist gut beraten bei der nächsten Hypothekenverlängerung auch eine Offerte bei einer Pensionskasse anzufordern.

 


 

«Jede fünfte Hypothek platzieren wir bei einer Pensionskasse. Gerade bei langen Laufzeiten sind die Konditionen bei gewissen Immobilienfinanzierungen unschlagbar

 

Niklaus Gempp
VermögensPartner AG

 

 


 

Die günstigste Hypothek finden

Welcher Anbieter wirklich günstige Hypotheken offeriert, hängt von vielen Faktoren ab. Es ist daher ratsam, sich vor dem Abschluss einer Hypothek zu informieren, wo es günstige Zinsen gibt. Je nach Ausgangslage sollten auch Pensionskassen und Lebensversicherer – insbesondere bei langen Laufzeiten – berücksichtigt werden. Noch eine Anmerkung zu Hypothekenvermittlern: Viele Vermittler arbeiten vor allem mit Banken und Versicherungen zusammen. Pensionskassen lassen sie aussen vor, weil diese keine Vermittlungsprovisionen bezahlen. Holen Sie in diesem Fall von Pensionskassen selber eine Offerte ein oder beauftragen Sie einen Vermittler, der sich nicht durch Provisionen finanziert und so wirklich alle Anbieter berücksichtigen kann. Auf jeden Fall gilt: Vergleichen lohnt sich – Vermittlungsprovisionen sollten transparent ausgewiesen und je nach Vergütungsmodell an Sie ausbezahlt werden. Berechnen Sie hier, wie viel Sie durch eine günstigere Hypothek langfristig sparen können:

Rechner Einsparung Hypothek

Wie die VermögensPartner AG Zinsen verhandelt

Wir wissen, welche Anbieter bei welcher Ausgangslage und bei welchen Hypothekarmodellen wirklich tiefe Zinsen offerieren. Mit vielen haben wir für unsere Kunden individuelle Verträge ausgehandelt. Dank unserer online-Versteigerungsplattform für Hypotheken sind die einzelnen Anbieter einer gesunden Konkurrenzsituation ausgesetzt – ganz im Interesse unserer Kunden. Und damit auch wirklich alle Anbieter mit guten Zinsen mitmachen, arbeiten wir ausnahmslos ohne Vermittlungsprovisionen. Unser Honorar ist transparent und wird im Stundenaufwand in Rechnung gestellt. Hier erfahren Sie mehr zu diesem einzigartigen Konzept:

Website HypothekenVersteigerung.chMerkblatt HypothekenVersteigerung.chHypothekarberatung - wieso wir ohne Provisionen arbeiten

Hypothekenzinsen im Vergleich (tagesaktuell)



Libor-Hypothek, bestes Angebot: 0.590% (Swissquote)

5 Jahre fest, bestes Angebot: 0.720% (Homegate.ch)

10 Jahre fest, bestes Angebot: 1.180% (Banque du Léman)

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